Av. Neslişah ÖZDEMİR
Köşe Yazarı
Av. Neslişah ÖZDEMİR
 

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ BOYUTU

ggg Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşme konusu arsa sahibinin arsanın belli bir payını müteahhide devretmesi ve müteahhidin bu devir karşısında arsa üzerine inşa ettiği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine teslim etmesini içeren iki taraflı sözleşmelerdir. Arsa sahibi müteahhide belli bir pay devretmekle, yüklenici yani müteahhit ise arsa sahibine sözleşme ile belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Müteahhidin yükümlülüğü yalnızca bağımsız bölüm teslimi ile sınırlı değildir. Sözleşmede belirlenen hükümleri yerine getirmesi de şarttır. Müteahhidin borcundan tamamen kurtulabilmesi için tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun olarak arsa sahibine teslim etmesi gerekir.   Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin konusu taşınmaz devrini içermektedir. Bu sebeple, sözleşmenin Noterlik Kanunu 60. Maddesi kapsamında resmî şekilde yapılması zorunludur. Şekil şartına uyulmadan yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Bu sözleşme türündeki en önemli hususlardan biri, müteahhidin yüklendiği edimi süresinde ifa etme zorunluluğudur. İnşaatın süresinde yapılarak teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsar. Yüklenicinin bu konuya ilişkin yükümlülüklerine aykırı davranması borçlunun temerrüdü kapsamında değerlendirilmektedir. Borçlunun temerrüdü asıl edimin taraflar arasındaki anlaşma çerçevesinde ifa edilmemesinin sonucudur. Müteahhidin asıl yükümlülüklerinin yanında TBK’nun 471. maddesi gereği, sadakat, özen gösterme, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, inşaatı yaparken güvenlik sağlama, araç ve gereç sağlama gibi birçok yükümlülüğü de mevcuttur.   Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde doğabilecek sonuçlara gelelim. Müteahhit teslim tarihinde temerrüde düşerse arsa sahibi müteahhide süre tanır ve bu süre geçtikten sonra aynen ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteyebilir. Ancak temerrüde düşme neticesinde ifa, arsa sahibi için yarar sağlamayacağı bir sonuç yaratıyor veya müteahhitin içinde bulunduğu durum artık süre verilmesini gerektirmiyorsa arsa sahibi süre vermeksizin müspet zararlarının tazminini isteyebilir veya derhal sözleşmeden dönebilir. Arsa sahibinin temerrüde karşı kullanabileceği diğer bir hakkı ise, aynen ifadan vazgeçip sözleşmeden dönebilmesidir. Bu durumuda sözleşme geçmişe etkili olarak sona erer ve tarafların sözleşme gereğince verdiklerini geri alma hakkı doğar. İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmemesi halinde ise, ayıplı olarak teslim edildiği kabul edilmektedir. İnşaatta sözleşmede belirlenen özellikler mevcut değilse veya teknik şartlarda bir eksik söz konusu ise durumun derhal müteahhide bildirilmesi gerekir. Arsa sahibi, ayıplı teslim edilen bağımsız bölümler için TBK. 475. Maddesinde belirlenen seçimlik haklardan birini kullanabilir. İlgili maddeye göre, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir, ayıp oranında indirim talep edebilir, söz konusu ayıp aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde ayıbın bedelden mahsupla giderilmesini isteyebilir. Genel hükümlere göre arsa sahibinin tazminat talep etme hakkı saklıdır. Ayıbın açık olması durumunda yapının kabul edilmesi halinde müteahhidin sorumluluğuna gidilemez. Ancak ayıp sonradan ortaya çıkan gizli ayıp niteliğinde ise yapının kabul edilerek teslim alınması müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz. Arsa sahibinin sonradan ortaya çıkan ayıpları gecikmeksizin yükleniciye bildirim yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğü yerine getirmediği takdirde yapıyı ayıpla beraber kabul etmiş sayılır.   Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki boyutunu inceledik. Soru ve önerileriniz için av.neslisahozdemir@gmail.com adresinden iletişime geçebilirsiniz. Tamam Bir sonraki yazımızda görüşmek dileğiyle. Esen kalın.
Ekleme Tarihi: 18 Şubat 2021 - Perşembe

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ BOYUTU

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşme konusu arsa sahibinin arsanın belli bir payını müteahhide devretmesi ve müteahhidin bu devir karşısında arsa üzerine inşa ettiği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine teslim etmesini içeren iki taraflı sözleşmelerdir. Arsa sahibi müteahhide belli bir pay devretmekle, yüklenici yani müteahhit ise arsa sahibine sözleşme ile belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Müteahhidin yükümlülüğü yalnızca bağımsız bölüm teslimi ile sınırlı değildir. Sözleşmede belirlenen hükümleri yerine getirmesi de şarttır. Müteahhidin borcundan tamamen kurtulabilmesi için tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun olarak arsa sahibine teslim etmesi gerekir.

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin konusu taşınmaz devrini içermektedir. Bu sebeple, sözleşmenin Noterlik Kanunu 60. Maddesi kapsamında resmî şekilde yapılması zorunludur. Şekil şartına uyulmadan yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Bu sözleşme türündeki en önemli hususlardan biri, müteahhidin yüklendiği edimi süresinde ifa etme zorunluluğudur. İnşaatın süresinde yapılarak teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsar. Yüklenicinin bu konuya ilişkin yükümlülüklerine aykırı davranması borçlunun temerrüdü kapsamında değerlendirilmektedir. Borçlunun temerrüdü asıl edimin taraflar arasındaki anlaşma çerçevesinde ifa edilmemesinin sonucudur. Müteahhidin asıl yükümlülüklerinin yanında TBK’nun 471. maddesi gereği, sadakat, özen gösterme, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, inşaatı yaparken güvenlik sağlama, araç ve gereç sağlama gibi birçok yükümlülüğü de mevcuttur.

 

Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde doğabilecek sonuçlara gelelim. Müteahhit teslim tarihinde temerrüde düşerse arsa sahibi müteahhide süre tanır ve bu süre geçtikten sonra aynen ifadan vazgeçip müspet zararının tazminini isteyebilir. Ancak temerrüde düşme neticesinde ifa, arsa sahibi için yarar sağlamayacağı bir sonuç yaratıyor veya müteahhitin içinde bulunduğu durum artık süre verilmesini gerektirmiyorsa arsa sahibi süre vermeksizin müspet zararlarının tazminini isteyebilir veya derhal sözleşmeden dönebilir. Arsa sahibinin temerrüde karşı kullanabileceği diğer bir hakkı ise, aynen ifadan vazgeçip sözleşmeden dönebilmesidir. Bu durumuda sözleşme geçmişe etkili olarak sona erer ve tarafların sözleşme gereğince verdiklerini geri alma hakkı doğar. İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmemesi halinde ise, ayıplı olarak teslim edildiği kabul edilmektedir. İnşaatta sözleşmede belirlenen özellikler mevcut değilse veya teknik şartlarda bir eksik söz konusu ise durumun derhal müteahhide bildirilmesi gerekir. Arsa sahibi, ayıplı teslim edilen bağımsız bölümler için TBK. 475. Maddesinde belirlenen seçimlik haklardan birini kullanabilir. İlgili maddeye göre, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir, ayıp oranında indirim talep edebilir, söz konusu ayıp aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde ayıbın bedelden mahsupla giderilmesini isteyebilir. Genel hükümlere göre arsa sahibinin tazminat talep etme hakkı saklıdır. Ayıbın açık olması durumunda yapının kabul edilmesi halinde müteahhidin sorumluluğuna gidilemez. Ancak ayıp sonradan ortaya çıkan gizli ayıp niteliğinde ise yapının kabul edilerek teslim alınması müteahhidi sorumluluktan kurtarmaz. Arsa sahibinin sonradan ortaya çıkan ayıpları gecikmeksizin yükleniciye bildirim yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğü yerine getirmediği takdirde yapıyı ayıpla beraber kabul etmiş sayılır.

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki boyutunu inceledik. Soru ve önerileriniz için av.neslisahozdemir@gmail.com adresinden iletişime geçebilirsiniz. Tamam Bir sonraki yazımızda görüşmek dileğiyle. Esen kalın.

Yazıya ifade bırak !
Okuyucu Yorumları (0)

Yorumunuz başarıyla alındı, inceleme ardından en kısa sürede yayına alınacaktır.

Yorum yazarak Topluluk Kuralları’nı kabul etmiş bulunuyor ve yeniufukgazetesi.net sitesine yaptığınız yorumunuzla ilgili doğrudan veya dolaylı tüm sorumluluğu tek başınıza üstleniyorsunuz. Yazılan tüm yorumlardan site yönetimi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.
Sitemizden en iyi şekilde faydalanabilmeniz için çerezler kullanılmaktadır, sitemizi kullanarak çerezleri kabul etmiş saylırsınız.